질의제목 :	전라남도 여수시 - 임대주택매각계획서에 따라 임대주택을 우선 분양한 후, 잔여분에 대하여 계속 임대사업을 하는 자가 다시 분양을 할 경우 분양전환에 관한 승인이 필요한지 여부(「임대주택법」 제21조 등 관련)
관련문서 :	전라남도 여수시 건축과 - 8518(2011. 3. 14.)

1. 질의요지

국민주택기금의 자금을 지원받아 건설한 공공건설임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 2003년 3월에 임대주택매각계획서를 제출하여 우선분양을 하고 분양이 되지 아니한 잔여 세대에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 입주자모집 승인을 받아 일반분양을 하였으나 분양이 되지 아니하여 다시 임차인을 모집한 후 계속 임대사업을 하고 있는 임대사업자가 2011년에 다시 임대주택을 분양하려면 「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환에 관한 승인을 받아야 하는지?

2. 회답

국민주택기금의 자금을 지원받아 건설한 공공건설임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 2003년 3월에 임대주택매각계획서를 제출하여 우선분양을 하고 분양이 되지 아니한 잔여 세대에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 입주자모집 승인을 받아 일반분양을 하였으나 분양이 되지 아니하여 다시 임차인을 모집한 후 계속 임대사업을 하고 있는 임대사업자가 2011년에 다시 임대주택을 분양하려면 「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환에 관한 승인을 받아야 합니다.

3. 이유

「임대주택법」 제16조, 제21조 및 같은 법 시행규칙 제13조를 종합하면, 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택 등을 분양전환하는 경우에는 소정의 임차인에게 우선 분양전환을 하여야 하고, 임대주택 분양전환 승인신청서에 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단 등을 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여 분양전환에 관한 승인(이하 “분양전환승인”이라 함)을 신청하도록 하고 있으며, 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대 이상인 경우 임대사업자는 그 남은 임대주택을 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하도록 하고 있습니다.

한편, 이 사안의 경우와 같이 공공건설임대주택의 임대사업자가 2003년 3월에 임대주택매각계획서를 제출할 당시의 적용 법령을 살펴보면, 구 「임대주택법」(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되어 2003. 6. 27. 시행되기 전의 것을 말함) 제15조, 구 「임대주택법 시행령」(2003. 6. 25. 대통령령 제18020호로 개정되어 2003. 6. 27. 시행되기 전의 것을 말함) 제13조 및 구 「임대주택법 시행규칙」(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정되기 전의 것을 말함) 제4조에서는 구 「주택건설촉진법」 제33조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 매각하는 경우에는 임대주택매각계획서를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하도록 하고 있습니다.

또한, 구 「임대주택법」(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되어 2003. 6. 27. 시행된 것을 말함) 제15조 및 구 「임대주택법 시행령」(2003. 6. 25. 대통령령 제18020호로 개정되어 2003. 6. 27. 시행된 것을 말함) 제13조 및 구 「임대주택법 시행규칙」(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정된 것을 말함) 제4조에서는 “매각” 및 “임대주택매각계획서”가 “분양전환” 및 “임대주택분양전환계획서”로 각각 변경되었으나, 관련 부칙에서는 별다른 경과조치나 적용례를 두고 있지 않습니다.

그리고, 앞서 살펴본 바와 같은 「임대주택법」 제21조에 따른 우선 분양전환 규정의 경우 종전에는 임대주택분양전환계획서(2003. 6. 27. 이전에는 임대주택매각계획서)를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하도록 하던 것이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 「임대주택법」이 전부개정되면서 임대주택 분양전환 승인신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여 분양전환승인을 받도록 변경되었는바, 건설임대주택의 분양전환승인에 관한 적용례를 정한 구 「임대주택법」(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정된 것을 말함) 부칙 제3조에서는 같은 법 제21조의 개정규정은 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 분양전환계획서를 제출한 임대사업자에 대해서는 적용하지 아니하도록 하고 있습니다.

그런데, 위와 같은 부칙 규정은 법령을 개정하면서 구 법률관계에서 신 법률관계로 전환하는 과정이 순조롭게 되도록 하는 잠정적 조치나 경과적 조치로서 두는 것인데, 이는 본칙과는 달리 잠정적 성격을 띠거나 일시적 조치의 성격을 띠는 것이라고 할 것인바, 구 「임대주택법」(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정된 것을 말함) 부칙 제3조는 개정 법률 시행 전에 이미 구 「임대주택법」(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되기 전의 것을 말함)에 따라 분양전환계획서를 제출하였으나, 해당 법률 시행 당시 아직 그 분양전환계획서에서 정한 분양전환을 시작하지 아니하거나 진행 중인 경우에 대해서는 동일한 분양전환계획서에서 정한 바대로 분양전환을 계속 할 수 있도록 하려는 잠정적 조치나 경과적 조치로 보아야 할 것이지, 종전에 분양전환계획서를 제출하였던 사실이 있었던 모든 임대사업자에게 아무런 제한 없이 적용되는 규정이라고 보기는 어렵습니다.

그렇다면, 이 사안과 같이 임대사업자가 2003년 3월에 이미 임대주택매각계획서를 제출하여 우선분양 및 일반분양을 하였다면, 그 당시 임대주택매각계획서를 구 「임대주택법 시행규칙」(2003. 6. 27. 건설교통부령 제360호로 개정된 것을 말함) 제4조에 따른 임대주택분양전환계획서로 볼 수 있는지는 별론으로 하더라도, 위와 같은 임대주택매각계획서에서 정하는 바에 따라 행한 매각절차는 이미 종료된 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로, 그 후에도 계속하여 구 「임대주택법」(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정된 것을 말함) 부칙 제3조를 적용하여 「임대주택법」 제21조에 따른 분양전환승인 없이 분양전환을 할 수 있다고는 볼 수 없습니다.

따라서, 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설한 공공건설임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 2003년 3월에 임대주택매각계획서를 제출하여 우선분양을 하고 분양이 되지 아니한 잔여 세대에 대하여 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 입주자모집 승인을 받아 일반분양을 하였으나 분양이 되지 아니하여 다시 임차인을 모집한 후 계속 임대사업을 하고 있는 임대사업자가 2011년에 다시 임대주택을 분양하려면 「임대주택법」 제21조에 따라 분양전환승인을 받아야 합니다.